Ronald Mendizábal

¿Qué vale más, su casa o su hipoteca?

In ECONOMIA on enero 29, 2014 at 12:36 pm

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La rebaja de precios de las casas que no cesa y la concesión de hipotecas por más del 80% del valor de tasación del inmueble formaron en plena burbuja inmobiliaria un cóctel explosivo cuyas consecuencias ya son de sobra conocidas. Además de todas las familias que terminaron perdiendo su casa, existe un volumen de hogares cuyos préstamos se firmaron desoyendo los consejos del Banco de España (que calificó en su momento de riesgo las hipotecas por más del 80% del valor de tasación) y que ahora con el fuerte abaratamiento que acumulan las casas provoca la situación más indeseable. Se trata de aquella familia cuyo crédito vale más que la casa hipotecada, si la vendiera ahora en el mercado.

Cuando se produce esta situación, los expertos hablan de familias con patrimonio inmobiliario neto negativo (el valor del activo/casa es inferior al importe de la deuda/pasivo). ¿Se puede cuantificar el número de familias afectadas? ¿Son muchos respecto al total de hogares?

Llegar a un número de familias en esta situación no es fácil, puesto que las principales fuentes oficiales que podrían elaborar esta estadística no lo han calculado nunca. Sin embargo, cruzando distintas variables del mercado inmobiliario es posible obtener una radiografía bastante certera de cuántos hogares se encontrarían con hipotecas vivas que valen más que las casas que están pagando.

Tal y como adelantó CincoDías, se trata de comparar la estadística de préstamos hipotecarios que publica mensualmente el Instituto Nacional de Estadística (INE), con la serie de precios de la vivienda oficial por excelencia, que elabora el Ministerio de Fomento, y cruzarlas con el dato que maneja el Banco de España del porcentaje de nuevas hipotecas que se conceden por más del 80% del valor de tasación (en la actualidad, el 12% del total).

Saldo negativo de 22.216 euros

Mientras en 2011 las primeras estimaciones las elevaban a unas 250.000 familias, ayer el portal de consumo Kelisto.es (empresa dedicada a comparar productos financieros relacionados con las facturas del hogar y dar consejos sobre cómo ahorrar, respaldada por un grupo de inversión británico con amplia experiencia en internet) cuantificó en 581.441 los propietarios cuyas viviendas valen menos que sus hipotecas.

Además, aventuró que en 2015 ese número habrá seguido aumentando hasta alcanzar las 710.386, ya que por un lado el precio de las casas continuará disminuyendo otro 16,5% en dos años y la banca, aunque bajo determinadas circunstancias; continuará otorgando hipotecas por más del 80% del valor de tasación para vender sus pisos en cartera.

El estudio de dicho portal tiene en cuenta las variables antes citadas, pero obvia el porcentaje de capital que cada año amortiza cada titular de un préstamo hipotecario, por lo que la cantidad pendiente de pago disminuye. Y además no discrimina si se trata de primeras viviendas o casas de vacaciones, lo que, como es lógico, mitiga la gravedad de la situación de esas familias.

Así, el estudio sostiene que esas más de 580.000 familias se encuentran “atrapadas” por sus hipotecas, pero lo cierto es que mientras no tengan necesidad de vender la casa, el saldo negativo que existe entre el valor de la casa y la hipoteca no se hará efectivo. Una brecha que el estudio cuantifica en un promedio de 22.216 euros por piso.

Esa cifra de casi 600.000 afectados supone el 9,5% del total de hipotecas, según recuerda el informe. Pero también representa apenas el 3,3% de los 17,4 millones de hogares que existen en España y el 2,3% del parque inmobiliario del país, que el último censo cuantificó en 25,27 millones de viviendas. Sin duda, una situación dramática, pero muy minoritaria.

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